👀전월세 계약전 확인사항 - 임대차 목적물의 확정일자와 보증금 차임 정보 확인하는 방법과 대항력 그리고 우선변제권

👀 최근 부동산이슈사건사고가 많아 걱정입니다. 그래서 오늘은 전월세 계약전에 알아야 할 임대차 목적물의 확정일자와 보증금 차임 정보 확인하는 방법과  그리고 대항력 그리고 우선변제권에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

⬛확정일자 등 정보는 전월세 계약전에 확인하세요

임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 [확정일자부여기관]에 다음의 정보를 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제4항 및 「주택임대차보호법 시행령」 제6조제2항 참조).

① 임대차 목적물

② 확정일자 부여일

③ 차임과 보증금

④ 임대차 기간

[확정일자부여기관]이란 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제1항 참조).

⬛임대차 계약 체결시 임대인은 다음의 사항을 임차인에게 제시하여야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의7).

① 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 (다만, 임대인이 위와 같이 확정일자 등 정보 확인에 동의함으로써 이를 갈음할 수 있습니다)

② 국세납세증명서 및 지방세납세증명서 (다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 미납국세와 체납액의 열람 및 미납지방세 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있습니다)

⬛많이 헷갈리는 대항요건과 우선변제요건의 차이점에 대해 알아보겠습니다. 

1. 대항요건 = 인도 + 주민등록

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날(익일)부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 즉 대항요건을 갖추면 다음날 오전 0시부터 대항력을 취득합니다. 

2. 우선변제요건 = 인도 + 주민등록 + 확정일자 
(즉, 아무리 대항요건을 갖추었어도 확정일자를 받지 않았다면 대항력은 별론으로 하고 경매시 우선변제를 받을 수 없습니다)

우선변제권을 가진다는 의미는 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 [민사집행법]에 의한 경매 또는 [국세징수법]에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는 것입니다. 

그러므로 대항력을 가진다는 것과 우선변제권을 갖춘 것은 차이가 있으니 주의하시길 바랍니다.



3. 우선변제권의 발생시기

주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이후에 확정일자를 갖춘 경우
우선변제권은 확정일자를 갖춘 날부터 발생합니다.

주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘경우에는 
대항력과 마친가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 우선변제권이 발생합니다. 


예시>

대항요건(인도+주민등록) 2월1일이고,  확정일자 2월2일이라면 우선변제권 효력은 2월2일

대항요건(인도+주민등록) 2월1일이고,  확정일자 2월1일이라면 우선변제권 효력은 2월2일 0시

대항요건(인도+주민등록) 2월2일이고,  확정일자 2월1일이라면 우선변제권 효력은 2월3일 0시

< 사진출처 - Pixabay >

4.  선순위 가압류가 있는 주택에 임차한 경우 그 주택의 경매시 배당요구를 해야합니다. 

주택임차인은 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하여야 하며, 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되었다면 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구 할 수 없다(대판 2002.1.22, 2001다70702).

마지막으로 용어가 많이 익숙하지 않지만 자세히 읽어보면 조금씩 이해가 됩니다. 저도 처음에는 힘들었던 기억이 나네요 그럼 오늘도 좋은 하루 보내세요^^

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