전세·월세나 아파트 매매계약을 앞두고 있다면 계약서에 서명하기 전에 등기부등본부터 직접 확인하는 것이 좋습니다.
정확한 명칭은 등기사항증명서입니다. 등기부등본을 보면 현재 집주인이 누구인지뿐 아니라 근저당권, 압류, 가압류, 전세권 등 해당 부동산에 설정된 권리관계도 확인할 수 있습니다.
처음 보면 복잡하지만 실제 계약자가 먼저 볼 곳은 세 군데입니다. 표제부에서 내가 계약하려는 집이 맞는지, 갑구에서 집주인과 소유권 문제를, 을구에서 근저당권 등 담보권을 확인하면 됩니다.
표제부 → 주소·건물·면적 등 부동산 확인
갑구 → 현재 소유자·압류·가압류·가처분·경매 등 확인
을구 → 근저당권·전세권·지상권 등 확인
근저당권 → 반드시 채권최고액 확인
계약 전 확인 → 잔금 지급 전 다시 한 번 확인
등기부등본과 등기사항증명서는 같은 것일까?
일상적으로는 '등기부등본'이라는 말을 많이 사용하지만 현재 공식 명칭은 등기사항증명서입니다.
등기사항증명서는 부동산의 표시와 소유권, 근저당권 등 법적으로 등기된 권리관계를 확인할 수 있는 문서입니다.
대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급할 수 있습니다. 집주인의 허락을 받아야 확인할 수 있는 문서가 아닙니다.
등기부등본은 어디서 볼 수 있을까?
온라인에서는 대법원 인터넷등기소를 이용하면 됩니다.
| 방법 | 수수료 | 특징 |
|---|---|---|
| 인터넷 열람 | 700원 | 내용 확인용 |
| 인터넷 발급 | 1,000원 | 등기사항증명서 발급 |
| 무인발급기 | 1,000원 | 설치장소·이용시간 확인 필요 |
집을 계약하기 전에 권리관계만 확인하려는 목적이라면 인터넷 열람으로도 내용을 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 표제부·갑구·을구 순서로 본다
등기사항증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구분됩니다.
| 구분 | 무엇을 확인할까? |
|---|---|
| 표제부 | 소재지, 건물번호, 면적, 구조 등 부동산 자체 정보 |
| 갑구 | 소유권, 현재 소유자, 압류·가압류·가처분·경매 등 |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 외 권리 |
표제부에서는 내가 계약할 집이 맞는지 확인한다
표제부는 그냥 지나치기 쉽지만 가장 먼저 확인해야 하는 부분입니다.
아파트라면 계약서에 적힌 주소, 동·호수와 등기사항증명서의 부동산 표시가 일치하는지 확인합니다.
단독주택이나 다가구주택처럼 토지와 건물이 별도로 등기된 경우에는 건물등기뿐 아니라 토지의 권리관계까지 확인하는 것이 중요합니다.
법제처도 주택 임대차계약 전에 토지등기부와 건물등기부를 확인하도록 안내하고 있습니다.
갑구에서는 현재 집주인을 가장 먼저 본다
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다.
계약할 때 가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자의 이름입니다.
등기사항증명서의 현재 소유자와 실제로 계약하는 임대인 또는 매도인의 이름이 같은지 확인하세요.
공동명의라면 소유자가 한 사람이 아닐 수 있으므로 각 소유자의 지분도 함께 확인해야 합니다.
갑구에서 압류·가압류·가처분이 보이면?
갑구는 집주인의 이름만 보는 곳이 아닙니다.
다음과 같은 등기가 있는지도 확인해야 합니다.
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 강제경매개시결정
- 임의경매개시결정
- 소유권이전청구권 가등기 등
이런 등기가 있다는 사실만으로 개별 계약의 법적 결과를 단정할 수는 없지만, 소유권이나 채권·채무 관계에 문제가 있을 가능성을 보여주는 중요한 신호입니다.
특히 경매개시결정이나 현재 유효한 압류·가압류 등이 있다면 일반적인 계약처럼 바로 진행하지 말고 권리관계를 충분히 확인하는 것이 좋습니다.
을구에서는 근저당권을 가장 먼저 확인한다
을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다.
주택 계약에서 가장 자주 보는 것이 근저당권입니다.
은행에서 집을 담보로 대출을 받았다면 은행 등이 근저당권자로 등기돼 있는 경우가 많습니다.
을구에서 근저당권을 발견했다면 다음 항목을 확인하세요.
- 근저당권 설정 날짜와 접수번호
- 채권최고액
- 채무자
- 근저당권자
- 현재 말소됐는지 여부
근저당권이 있다고 무조건 위험한 집일까?
근저당권이 있다는 이유만으로 그 집이 무조건 계약하면 안 되는 집이라고 단정할 수는 없습니다.
주택담보대출을 이용하면서 근저당권이 설정되는 것은 흔한 일입니다.
중요한 것은 근저당권이 얼마인지, 내 보증금보다 먼저 권리를 가진 사람이 누구인지, 주택의 실제 가치에 비해 선순위 권리가 어느 정도인지 확인하는 것입니다.
채권최고액은 실제 대출금과 같은 금액일까?
아닙니다. 이 부분은 등기부등본을 볼 때 가장 많이 헷갈립니다.
채권최고액은 현재 실제로 남아 있는 대출잔액을 의미하지 않습니다. 근저당권자가 해당 근저당권을 통해 우선변제를 받을 수 있도록 설정한 최고 한도입니다.
예를 들어 을구에 다음과 같이 적혀 있다고 가정해보겠습니다.
채권최고액: 300,000,000원
채무자: 홍길동
근저당권자: ○○은행
이 내용을 보고 “집주인이 현재 은행에 정확히 3억 원을 빚지고 있다”고 판단하면 안 됩니다.
실제 대출잔액은 채권최고액보다 적을 수도 있습니다. 반대로 세입자 입장에서는 실제 잔액을 등기사항증명서만으로 정확하게 알 수 있는 것도 아닙니다.
따라서 계약 안전성을 검토할 때는 등기에 표시된 채권최고액을 중요한 선순위 권리 정보로 보고, 필요하다면 실제 채무상황을 별도로 확인해야 합니다.
근저당권 채권최고액과 내 보증금은 어떻게 비교할까?
예를 들어 시세가 약 5억 원인 주택에 선순위 근저당권 채권최고액이 3억 원이고 내가 지급하려는 전세보증금이 2억 원이라고 가정해보겠습니다.
단순히 3억 원 + 2억 원 = 5억 원이니 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
경매가 진행되면 주택이 현재 시세와 같은 금액으로 매각된다는 보장이 없고, 세금이나 다른 선순위 권리, 다른 임차인의 보증금 등이 존재할 수도 있기 때문입니다.
따라서 채권최고액과 보증금을 합한 숫자는 위험을 살펴보는 출발점으로 활용할 수 있지만 그 숫자 하나만으로 보증금 안전 여부를 확정하면 안 됩니다.
근저당권이 줄이 그어져 있으면 없어진 것일까?
등기사항증명서에는 과거에 설정됐다가 말소된 권리도 표시될 수 있습니다.
말소된 근저당권은 현재 유효한 근저당권과 구분해야 합니다.
인터넷등기소에서는 '등기사항전부증명서(말소사항 포함)'과 '등기사항전부증명서(현재 유효사항)' 등의 형태가 존재합니다.
현재 권리관계만 보려면 현재 유효한 내용을 확인하는 것이 핵심이지만, 계약 전에는 말소사항을 포함한 자료를 함께 확인하면 과거 권리관계의 변동을 살펴보는 데 도움이 될 수 있습니다.
단, 과거 근저당이 있었다는 사실 자체만으로 현재 계약에 문제가 있다고 단정할 수는 없습니다. 지금도 유효한 등기인지를 구분해서 봐야 합니다.
등기 순서도 중요한 이유
같은 부동산에 여러 권리가 설정돼 있다면 어떤 권리가 먼저 설정됐는지가 중요할 수 있습니다.
등기의 순위는 같은 갑구 또는 을구 안에서는 순위번호를 기준으로 하고, 갑구와 을구처럼 다른 구 사이에서는 접수번호를 기준으로 판단합니다.
세입자의 보증금 보호에서도 근저당권과 임차인의 대항력·확정일자 등이 언제 갖춰졌는지가 중요한 이유입니다.
계약 당일 등기부를 봤으면 잔금 날에는 안 봐도 될까?
아닙니다.
계약서를 작성한 뒤 잔금을 지급하기 전까지 새로운 근저당권이나 압류 등이 등기될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.
따라서 등기사항증명서는 계약하기 전에 한 번, 잔금을 지급하기 직전에 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다.
법제처의 주택임대차 안내도 임대차계약을 체결할 때 확인하고 잔금을 치르기 전에 다시 확인하도록 안내하고 있습니다.
집주인이 잔금으로 근저당권을 갚겠다고 한다면?
전세나 매매계약 과정에서 “잔금을 받으면 기존 대출을 상환하고 근저당권을 말소하겠다”는 경우가 있습니다.
그렇다면 말로만 확인하기보다 잔금 지급과 근저당권 말소가 어떤 순서로 진행되는지 계약 단계에서 명확히 확인하는 것이 좋습니다.
필요하다면 계약서 특약에 근저당권 말소 조건과 시점을 구체적으로 기재하고, 잔금 당일 실제 상환 및 말소절차가 진행되는지 확인하는 방법을 검토할 수 있습니다.
금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 공인중개사 설명만으로 판단하지 말고 법무사·변호사 등 전문가에게 확인하는 것도 방법입니다.
공인중개사가 확인해주면 나는 안 봐도 될까?
본인이 직접 확인하는 것이 좋습니다.
공인중개사를 통해 계약하더라도 등기사항증명서를 본인이 다시 확인하면 소유자와 권리관계를 이해하는 데 도움이 됩니다.
특히 계약서의 임대인 또는 매도인과 갑구의 현재 소유자가 같은지, 을구의 근저당권이 설명받은 내용과 같은지 정도는 스스로 확인해볼 가치가 있습니다.
등기부등본만 보면 전세사기를 모두 피할 수 있을까?
그렇지는 않습니다.
등기사항증명서는 부동산 계약에서 가장 중요한 확인자료 가운데 하나지만 등기되지 않는 권리나 사실관계까지 모두 보여주는 문서는 아닙니다.
예를 들어 다른 임차인의 실제 보증금, 일부 조세채권이나 실제 점유관계 등은 등기사항증명서만으로 완전히 파악하기 어려울 수 있습니다.
따라서 전세 계약이라면 등기부 확인 외에도 주택가격, 선순위 임차인, 보증보험 가입 가능 여부, 임대인의 세금 관련 위험 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
전세·월세 계약 전 등기부 체크리스트
- 표제부의 주소·동·호수가 계약할 집과 같은지 확인
- 갑구 현재 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인
- 공동명의라면 소유지분과 계약권한 확인
- 갑구에 압류·가압류·가처분·경매 관련 등기가 있는지 확인
- 을구의 근저당권 존재 여부 확인
- 근저당권의 채권최고액 확인
- 근저당권 설정일과 현재 말소 여부 확인
- 다른 전세권·지상권 등 권리가 있는지 확인
- 계약 후 잔금 지급 직전에 다시 열람
- 이상한 권리가 새로 생겼다면 잔금 지급 전에 원인을 확인
자주 묻는 질문
등기부등본은 집주인 동의 없이 볼 수 있나요?
네. 누구든지 수수료를 내고 부동산의 등기기록을 열람하거나 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.
인터넷으로 등기부등본 보는 데 얼마인가요?
현재 대법원 인터넷등기소 기준 인터넷 열람은 700원, 인터넷 발급은 1,000원입니다.
갑구와 을구 중 어느 것이 더 중요한가요?
둘 다 확인해야 합니다. 갑구에서는 실제 소유자와 소유권 관련 문제를, 을구에서는 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다.
을구에 아무것도 없으면 대출이 전혀 없는 집인가요?
을구에 현재 유효한 근저당권 등이 없다면 등기된 담보권이 없다는 중요한 정보는 확인할 수 있습니다. 하지만 등기사항증명서만으로 모든 채무나 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.
채권최고액이 3억 원이면 대출도 3억 원인가요?
아닙니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 최고 한도이며 현재 실제 대출잔액과 같은 개념이 아닙니다.
계약 전에 한 번 확인했는데 잔금 날 또 확인해야 하나요?
확인하는 것이 좋습니다. 계약 이후 새로운 근저당권이나 압류 등 권리변동이 생겼는지 잔금 지급 직전에 다시 확인해야 하기 때문입니다.
등기부등본 보는 법 핵심 정리
등기부등본을 처음 본다면 복잡한 모든 항목을 이해하려고 하기보다 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 보면 됩니다.
표제부에서는 계약하려는 부동산이 맞는지, 갑구에서는 현재 집주인과 압류·가압류 등 소유권 관련 문제를 확인합니다.
을구에서는 특히 근저당권과 채권최고액을 확인해야 합니다. 다만 채권최고액은 실제 대출잔액 자체가 아니라 근저당권이 담보하는 최고 한도라는 점을 구분해야 합니다.
또 등기사항증명서는 계약할 때 한 번 보고 끝내는 서류가 아닙니다. 계약일과 잔금 사이에도 권리관계가 달라질 수 있으므로 잔금을 보내기 직전에 새로 열람해 근저당권·압류 등 새로운 등기가 없는지 다시 확인하는 것이 좋습니다.
전세나 월세 세입자라면 등기부 확인이 끝난 뒤 확정일자와 전입신고를 신속하게 완료해 보증금 보호를 위한 요건도 함께 갖춰야 합니다.
공식 참고자료
- 대법원 인터넷등기소
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 계약 전 확인사항」
- 국가법령정보센터 「부동산등기법」
- 국가법령정보센터 「부동산등기규칙」
※ 이 글은 2026년 8월 30일 기준 부동산등기법, 부동산등기규칙 및 법제처 공식 주택임대차 안내자료를 확인해 작성했습니다. 등기사항증명서만으로 모든 선순위 권리·채무관계를 확인할 수 있는 것은 아니며, 권리관계가 복잡하거나 고액 보증금 계약이라면 관계기관 또는 법률전문가에게 별도로 확인하시기 바랍니다.
