아파트 공시가격이 5억 원이라고 해서 5억 원에 재산세율을 바로 곱하는 것은 아닙니다.

재산세는 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 그 과세표준에 해당하는 재산세율을 적용해 계산합니다.

2026년에는 1세대 1주택자의 경우 공시가격에 따라 43%·44%·45%의 공정시장가액비율이 적용됩니다. 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택이라면 일반세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율도 적용받을 수 있습니다.

재산세 계산 순서

① 내 집의 공시가격 확인
② 1세대 1주택 여부 확인
③ 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준
④ 과세표준에 재산세율 적용
⑤ 지방교육세 계산
⑥ 해당 지역이면 재산세 도시지역분 추가
⑦ 감면·과세표준상한·지역자원시설세 등을 반영하면 실제 고지액 결정


재산세는 집값이 아니라 공시가격으로 계산한다

재산세 계산에서 가장 먼저 알아야 할 숫자는 내가 집을 산 가격이나 현재 아파트 시세가 아니라 주택 공시가격입니다.

아파트·연립·다세대주택은 공동주택 공시가격, 단독주택 등은 개별주택가격 등을 기준으로 합니다.

공시가격은 국토교통부와 한국부동산원이 운영하는 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.

예를 들어 현재 시세가 8억 원인 아파트라도 2026년 공시가격이 5억 원이라면 재산세 계산의 출발점은 8억 원이 아니라 공시가격 5억 원입니다.


2026년 1세대 1주택 공정시장가액비율은?

공시가격을 확인했다면 다음으로 공정시장가액비율을 적용합니다.

공정시장가액비율은 쉽게 말해 공시가격 가운데 얼마를 실제 재산세 과세표준에 반영할지를 정하는 비율입니다.

2026년 주택 구분 공정시장가액비율
1세대 1주택 · 공시가격 3억 원 이하 43%
1세대 1주택 · 3억 원 초과~6억 원 이하 44%
1세대 1주택 · 6억 원 초과 45%
일반 주택 60%

중요한 부분이 하나 있습니다.

공시가격 9억 원을 초과한 1세대 1주택도 2026년 공정시장가액비율 45%는 적용될 수 있습니다.

하지만 뒤에서 설명할 1세대 1주택 재산세 특례세율은 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됩니다.


공시가격에서 과세표준은 어떻게 계산할까?

계산식은 어렵지 않습니다.

주택 재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

예를 들어 공시가격 5억 원인 1세대 1주택이라면 공정시장가액비율은 44%입니다.

5억 원 × 44% = 2억2천만 원

따라서 재산세율을 5억 원에 적용하는 것이 아니라 과세표준인 2억2천만 원에 적용하게 됩니다.


2026년 주택 재산세 일반세율

주택 재산세는 과세표준이 높아질수록 세율이 올라가는 누진세율 구조입니다.

과세표준 일반세율
6천만 원 이하 과세표준 × 0.1%
6천만 원 초과~1억5천만 원 이하 6만 원 + 6천만 원 초과분 × 0.15%
1억5천만 원 초과~3억 원 이하 19만5천 원 + 1억5천만 원 초과분 × 0.25%
3억 원 초과 57만 원 + 3억 원 초과분 × 0.4%


9억 원 이하 1세대 1주택은 세율도 낮아진다

2026년 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택이라면 일반세율보다 각 구간의 세율이 0.05%포인트 낮아지는 특례세율을 적용할 수 있습니다.

과세표준 일반세율 1주택 특례세율
6천만 원 이하 0.10% 0.05%
6천만 원 초과~1억5천만 원 이하 6만 원 + 초과분 × 0.15% 3만 원 + 초과분 × 0.10%
1억5천만 원 초과~3억 원 이하 19만5천 원 + 초과분 × 0.25% 12만 원 + 초과분 × 0.20%
3억 원 초과 57만 원 + 초과분 × 0.40% 42만 원 + 초과분 × 0.35%

주의할 점은 이 특례세율의 기준이 과세표준 9억 원이 아니라 주택 공시가격 9억 원 이하라는 것입니다.


공시가격 3억 원 아파트 재산세 계산

공시가격 3억 원인 아파트가 2026년 1세대 1주택이라고 가정해보겠습니다.

공정시장가액비율은 43%입니다.

3억 원 × 43% = 과세표준 1억2,900만 원

1억2,900만 원은 6천만 원 초과~1억5천만 원 이하 구간이므로 1주택 특례세율을 적용합니다.

재산세 = 3만 원 + (1억2,900만 원 - 6천만 원) × 0.1%
= 99,000원

여기에 지방교육세는 재산세 본세의 20%이므로 19,800원입니다.

재산세 도시지역분 적용지역이라고 가정하면 과세표준 1억2,900만 원 × 0.14%로 180,600원이 추가됩니다.

따라서 지역자원시설세 등을 제외한 단순 계산액은 연간 약 299,400원입니다.


공시가격 5억 원이면 재산세는 얼마?

이번에는 공시가격 5억 원인 1세대 1주택을 계산해보겠습니다.

공시가격이 3억 원 초과~6억 원 이하이므로 2026년 공정시장가액비율은 44%입니다.

5억 원 × 44% = 과세표준 2억2천만 원

과세표준이 1억5천만 원 초과~3억 원 이하이므로 1주택 특례세율은 다음과 같이 계산합니다.

12만 원 + (2억2천만 원 - 1억5천만 원) × 0.2%
= 260,000원

지방교육세는 26만 원 × 20% = 52,000원입니다.

도시지역분이 적용되는 곳이라면 2억2천만 원 × 0.14% = 308,000원입니다.

재산세 본세 260,000원
지방교육세 52,000원
재산세 도시지역분 308,000원
단순 계산 합계 620,000원

즉 공시가격 5억 원짜리 1세대 1주택이라면 위 조건을 가정했을 때 연간 약 62만 원 수준으로 계산됩니다.

다만 이 금액에는 지역자원시설세가 포함되지 않았고 과세표준상한이나 지방자치단체별 감면 등을 반영하지 않은 계산 원리를 이해하기 위한 예상액입니다.


공시가격 8억 원 1주택 계산 예시

공시가격이 8억 원이면 1세대 1주택 공정시장가액비율 45%를 적용합니다.

8억 원 × 45% = 과세표준 3억6천만 원

공시가격 자체가 9억 원 이하이므로 1주택 특례세율도 적용할 수 있습니다.

재산세 = 42만 원 + (3억6천만 원 - 3억 원) × 0.35%
= 630,000원

지방교육세는 126,000원, 도시지역분 적용지역이라면 3억6천만 원 × 0.14% = 504,000원입니다.

이를 합하면 지역자원시설세 등을 제외한 단순 예상액은 연간 약 1,260,000원입니다.


공시가격 10억 원 1주택은 계산방법이 달라진다

여기서 9억 원 기준을 정확히 이해해야 합니다.

공시가격 10억 원인 주택이 재산세 기준상 1세대 1주택에 해당한다면 2026년 공정시장가액비율은 45%를 적용할 수 있습니다.

10억 원 × 45% = 과세표준 4억5천만 원

하지만 공시가격이 9억 원을 초과했기 때문에 0.05%포인트 인하된 1주택 특례세율은 적용되지 않습니다.

따라서 일반 주택 세율을 적용합니다.

57만 원 + (4억5천만 원 - 3억 원) × 0.4%
= 1,170,000원

지방교육세는 234,000원, 도시지역분은 630,000원으로 계산돼 이를 합한 단순 예상액은 2,034,000원입니다.


같은 공시가격 5억인데 다주택이면 얼마나 달라질까?

공시가격이 같아도 1세대 1주택 특례 적용 여부에 따라 세액은 달라집니다.

공시가격 5억 원인 일반 주택에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 3억 원입니다.

일반세율을 적용한 재산세는 570,000원입니다.

지방교육세 114,000원과 도시지역분 420,000원을 더하면 지역자원시설세 등을 제외한 단순 계산액은 약 1,104,000원이 됩니다.

공시가격 5억 원 1세대 1주택 일반 주택
공정시장가액비율 44% 60%
과세표준 2억2천만 원 3억 원
재산세 본세 26만 원 57만 원
도시지역분·지방교육세 포함 단순 계산 약 62만 원 약 110만4천 원

이 비교에서 알 수 있듯이 재산세는 공시가격만 보는 것이 아니라 1세대 1주택 여부와 공정시장가액비율, 특례세율 적용 여부가 함께 영향을 줍니다.

▶️2026년 9월 재산세 납부기간, 7월에 낸 재산세를 또 내는 이유와 위택스 납부방법


재산세 고지서가 계산한 금액보다 많은 이유

직접 재산세 본세만 계산한 뒤 고지서를 보면 금액이 더 커 보여 당황할 수 있습니다.

실제 고지서에는 재산세 본세 외에 재산세 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 등이 함께 표시될 수 있기 때문입니다.

지방교육세

재산세와 함께 부과되는 지방교육세는 일반적으로 재산세액의 20%입니다.

재산세 도시지역분

재산세 도시지역분 적용대상 지역이라면 재산세 과세표준 × 0.14%의 세액이 추가될 수 있습니다.

모든 지역에 무조건 부과되는 것은 아니며 도시지역 중 지방의회 의결을 거쳐 고시된 적용대상 지역인지에 따라 달라질 수 있습니다.

지역자원시설세

지역자원시설세는 특히 화재 위험 등에 필요한 재원을 마련하기 위해 건축물 등에 부과되는 세금입니다.

중요한 점은 주택 전체 공시가격 하나만 가지고 지역자원시설세까지 정확하게 계산하기 어렵다는 것입니다.

건축물 부분의 시가표준액과 구조·용도·경과연수 등 별도의 정보가 계산에 사용될 수 있기 때문입니다.

따라서 공시가격만 가지고 계산한 금액은 실제 재산세 고지서 총액과 차이가 생길 수 있습니다.


공시가격만 알면 실제 재산세를 정확히 계산할 수 있을까?

대략적인 예상액은 계산할 수 있지만 공시가격 하나만으로 실제 고지서 금액을 100% 맞추기는 어렵습니다.

그 이유는 실제 부과 과정에서 다음 요소가 추가로 반영될 수 있기 때문입니다.

  • 주택 과세표준상한
  • 지방세 감면
  • 지방자치단체 조례
  • 재산세 도시지역분 적용 여부
  • 지역자원시설세
  • 1세대 1주택 인정 여부
  • 공유지분 등 소유형태
  • 세액 계산 과정의 절사·분할부과


주택 과세표준상한이란?

주택 공시가격이 크게 올랐다고 해서 재산세 과세표준이 한 해에 그대로 크게 뛰는 것을 완화하기 위해 주택 과세표준상한제가 적용됩니다.

현행 지방세법은 공정시장가액비율로 계산한 올해 과세표준이 법에서 정한 과세표준상한액보다 높으면 그 상한액을 재산세 과세표준으로 사용하도록 규정하고 있습니다.

현재 시행령에서 사용하는 과세표준상한율은 5%입니다.

그래서 올해 공시가격만 가지고 계산한 과세표준보다 실제 고지서에 적용된 과세표준이 낮게 나오는 경우가 있을 수 있습니다.


예전의 105%·110%·130% 세부담상한은 지금도 적용될까?

과거 재산세 자료를 검색하면 주택 공시가격에 따라 전년도 세액의 105%·110%·130%까지만 세금이 올라간다는 설명을 볼 수 있습니다.

하지만 현재 주택 재산세를 계산할 때 이 과거 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.

현행 지방세법의 세 부담 상한 규정은 주택에는 적용하지 않는다고 명시하고 있습니다. 주택은 앞에서 설명한 과세표준상한 제도를 확인해야 합니다.

따라서 오래된 재산세 계산기를 이용한다면 어느 연도의 제도를 기준으로 만들어진 계산기인지 확인하는 것이 좋습니다.


서울시 ETAX에서도 재산세를 모의계산할 수 있다

서울시 ETAX에서는 재산세 지방세 모의계산 서비스를 제공합니다.

1세대 1주택 여부와 공시가격 등을 입력하면 과세표준, 재산세, 도시지역분, 지방교육세 등을 확인할 수 있습니다.

다만 서울시 ETAX도 모의계산 결과가 실제 부과세액과 다를 수 있고 주택 과세표준상한 등이 반영되지 않을 수 있다고 안내하고 있습니다.

따라서 모의계산은 예상 세액을 확인하는 용도로 사용하고, 최종 세액은 실제 지방세 고지서 또는 지방자치단체 부과내역을 확인하는 것이 정확합니다.


내 아파트 공시가격은 어디에서 확인할까?

아파트·연립·다세대주택의 공동주택 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.

주소를 입력해 공동주택가격을 조회한 뒤 해당 연도의 공시가격을 확인하면 됩니다.

재산세 계산을 위해서는 부동산 중개사이트의 예상 시세나 최근 실거래가가 아니라 공식적으로 공시된 주택가격을 확인해야 합니다.


재산세 계산할 때 자주 하는 실수

잘못 알고 있는 내용 정확한 내용
아파트 시세에 세율을 곱한다 공시가격에서 과세표준을 계산한다
공시가격에 세율을 바로 곱한다 공시가격 × 공정시장가액비율 후 세율 적용
1주택이면 모두 특례세율이다 2026년 특례세율은 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택
재산세 본세가 고지서 총액이다 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세 등이 함께 나올 수 있음
예전 세부담상한 105·110·130%가 현재도 적용된다 현행 주택은 과세표준상한 제도를 확인해야 함


자주 묻는 질문

공시가격 5억 원이면 재산세가 5억 원의 몇 %인가요?

공시가격에 재산세율을 바로 곱하지 않습니다. 2026년 1세대 1주택이라면 공시가격 5억 원에 44%를 곱해 과세표준 2억2천만 원을 만든 뒤 해당 구간의 1주택 특례세율을 적용합니다.

시세가 오르면 재산세도 바로 같은 비율로 오르나요?

그렇지 않습니다. 재산세는 시세 자체가 아니라 공시가격과 공정시장가액비율, 과세표준상한, 세율 등을 거쳐 계산합니다. 따라서 시세 상승률과 재산세 상승률이 같지는 않습니다.

공시가격 9억 원이 넘으면 1주택 혜택이 모두 없어지나요?

아닙니다. 2026년 1세대 1주택에 적용되는 낮은 공정시장가액비율은 공시가격 9억 원 초과 주택에도 적용될 수 있습니다.

다만 재산세 세율을 0.05%포인트 낮추는 특례세율은 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택에 적용됩니다.

왜 내가 직접 계산한 금액과 고지서가 다른가요?

주택 과세표준상한, 감면, 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세, 지방자치단체 조례 등이 추가로 반영될 수 있기 때문입니다.

특히 공시가격만으로는 지역자원시설세까지 정확하게 계산하기 어렵습니다.

재산세 계산기는 어디서 사용할 수 있나요?

서울 소재 부동산은 서울시 ETAX의 지방세 모의계산을 이용할 수 있습니다. 공시가격 확인은 부동산공시가격알리미를 이용하면 됩니다.


2026 재산세 계산방법 핵심 정리

2026년 주택 재산세 계산의 출발점은 아파트 시세가 아니라 공시가격입니다.

1세대 1주택이라면 공시가격에 따라 43%, 44%, 45%의 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다. 일반 주택은 기본적으로 60%가 적용됩니다.

공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택은 일반세율보다 0.05%포인트 낮은 재산세 특례세율도 적용될 수 있습니다.

여기에 지방교육세와 해당 지역의 재산세 도시지역분, 지역자원시설세 등이 더해지면서 실제 고지서의 최종 납부금액이 결정됩니다.

따라서 가장 현실적인 확인방법은 공시가격으로 예상 세액을 먼저 계산한 뒤 실제 재산세 고지서나 지방세 조회내역과 비교하는 것입니다.

7월에 재산세를 이미 냈는데 9월에 다시 고지서가 오는 이유가 궁금하다면 주택분 재산세가 7월과 9월에 나뉘어 부과되는 구조도 함께 확인해두면 좋습니다.


공식 참고자료

※ 이 글은 2026년 8월 29일 기준 현행 지방세법과 지방세법 시행령, 부동산공시가격알리미 및 서울시 ETAX 공개자료를 확인해 작성했습니다. 본문의 계산 사례는 세금 계산원리를 쉽게 설명하기 위한 예시이며, 주택 과세표준상한, 지방세 감면, 지역자원시설세, 지방자치단체 조례 및 개인별 주택 보유상황에 따라 실제 고지세액과 달라질 수 있습니다.