전세보증금 못 받았는데 집주인 재산을 모른다면? 재산명시·재산조회 신청방법

전세보증금 반환소송에서 이겼거나 지급명령이 확정됐는데도 집주인이 돈을 주지 않는다면 강제집행을 해야 할 수 있습니다.

그런데 집주인이 어느 은행을 이용하는지, 다른 부동산이나 자동차가 있는지 전혀 모른다면 압류할 재산부터 찾기 어렵습니다.

이럴 때 법원을 통해 확인할 수 있는 절차가 재산명시와 재산조회입니다.

다만 두 제도를 동시에 아무 때나 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 일반적으로는 먼저 집주인에게 재산목록을 제출하도록 하는 재산명시절차를 거치고, 그 재산만으로 보증금을 받기 어렵거나 집주인이 명시절차에 제대로 응하지 않는 경우 등에 재산조회로 넘어가게 됩니다.

집주인 재산을 모를 때 기본 순서

① 확정판결·확정 지급명령 등 집행권원 확인
② 집주인 주소지 관할 법원에 재산명시 신청
③ 집주인이 재산명시기일에 재산목록 제출
④ 목록만으로 보증금 회수가 가능한지 확인
⑤ 재산이 부족하거나 불응 등 법정 사유가 있으면 재산조회 신청
⑥ 금융기관·부동산·자동차 등 조회대상 선택
⑦ 발견한 재산에 계좌압류·추심 또는 강제경매 진행

재산명시와 재산조회는 무엇이 다를까?

두 제도는 모두 채무자의 재산을 찾는 데 사용하지만 방법이 다릅니다.

구분	재산명시	재산조회
방법	채무자가 직접 재산목록 제출	법원이 공공기관·금융기관 등에 조회
순서	일반적으로 먼저 진행	법에서 정한 사유가 있을 때 후속 신청
확인	채무자가 밝힌 재산	조회기관이 보유한 재산정보

따라서 “집주인 은행을 모르니 바로 법원에서 전국 모든 통장을 조회하면 된다”고 생각하면 정확하지 않습니다.

재산명시는 누가 신청할 수 있을까?

현행 민사집행법은 금전 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초해 강제집행을 시작할 수 있는 채권자가 재산명시를 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

전세보증금 사건이라면 대표적으로 다음과 같은 집행권원을 생각할 수 있습니다.

• 확정된 보증금 반환 판결
• 확정된 지급명령
• 재판상 화해·조정조서 등 집행력이 있는 집행권원

여기서 주의할 점이 있습니다.

가집행 선고가 붙었다는 이유만으로 아직 확정되지 않은 판결을 가지고 재산명시를 신청하는 것은 제한됩니다.

민사집행법 제61조는 가집행 선고가 붙은 판결과 이에 준하는 집행권원을 재산명시 신청 대상에서 제외하고 있습니다.

따라서 1심에서 이겼지만 상대방이 항소해 판결이 아직 확정되지 않은 상황이라면 가집행에 따른 계좌압류가 가능한 문제와 재산명시를 신청할 수 있는 문제를 구분해야 합니다.

재산명시는 어느 법원에 신청할까?

재산명시는 전세집이 있는 법원이 아니라 원칙적으로 채무자인 집주인의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 신청합니다.

쉽게 말하면 개인 집주인의 경우 일반적으로 집주인 주소지를 기준으로 관할법원을 확인합니다.

그리고 재산명시의 관할은 전속관할이므로 임의로 다른 법원을 골라 신청하는 절차가 아닙니다.

대한민국 법원의 재산명시 상담안내에서도 채무자 주소지 관할 법원이며 시·군법원에는 재산명시 관할이 없다고 안내합니다.

재산명시 신청방법

법원에 직접 서류를 제출할 수도 있고 대한민국 법원 전자소송포털을 통해 온라인으로 신청할 수도 있습니다.

현재 전자소송포털에는 민사집행서류 항목 아래 재산명시·감치, 재산조회·채무불이행자명부 관련 서류를 전자적으로 제출할 수 있도록 되어 있습니다.

일반적인 재산명시 신청 흐름은 다음과 같습니다.

집행권원 확인
↓
집주인의 현재 주소 확인
↓
재산명시신청서 작성
↓
집행권원과 필요한 증명서류 첨부
↓
인지·송달료 납부
↓
관할 법원에 제출
↓
법원의 재산명시명령
↓
재산명시기일 지정
↓
집주인의 재산목록 제출 및 선서

재산명시 신청에 필요한 서류

집행권원의 종류에 따라 필요한 증명서류가 달라질 수 있지만 일반적인 확정판결 사건에서는 다음 자료를 확인합니다.

서류	용도
재산명시신청서	채권·채무와 신청내용 기재
집행력 있는 정본	강제집행 가능한 집행권원 확인
송달증명원	판결 등의 상대방 송달 확인
확정증명원	확정판결 등을 근거로 하는 경우
채무자 주민등록초본 등	현재 주소 확인

확정 지급명령이나 조정조서처럼 집행권원이 다른 경우 필요한 서류도 달라질 수 있으므로 본인이 가진 집행권원의 종류부터 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 재산명시 신청비용은 얼마일까?

대한민국 법원의 재산명시 안내에서는 신청인지가 1,000원이고, 송달료는 당사자 1인당 5회분을 납부하도록 안내합니다.

2026년 7월 1일부터 e-Post 적용 사건의 법원 1회 송달료는 5,640원입니다.

따라서 채권자인 임차인 1명, 채무자인 임대인 1명인 일반적인 사례라면:

송달료
5,640원 × 2명 × 5회 = 56,400원

인지
1,000원

기본 예시 합계
57,400원

다만 추가송달이나 당사자 수, 전자접수 과정 등에 따라 실제 납부액은 달라질 수 있으므로 법원 또는 전자소송포털이 산출하는 금액을 최종 기준으로 확인하세요.

재산명시를 신청하면 집주인은 무엇을 해야 할까?

법원이 재산명시명령을 내리고 채무자에게 적법하게 송달되면 재산명시기일이 지정됩니다.

집주인은 지정된 기일에 출석해 자신의 재산상태와 법에서 정한 과거 재산처분 내역 등을 적은 재산목록을 제출해야 합니다.

그리고 해당 재산목록이 사실이라는 취지로 선서합니다.

채권자는 이렇게 제출된 재산목록을 열람·복사해 실제 강제집행할 재산이 있는지 확인할 수 있습니다.

집주인이 재산명시기일에 안 나오면 어떻게 될까?

재산명시명령은 단순히 “가능하면 재산을 알려주세요”라는 요청이 아닙니다.

현행 민사집행법은 채무자가 정당한 이유 없이 다음 행위를 하면 법원이 20일 이내의 감치에 처할 수 있도록 하고 있습니다.

• 재산명시기일에 출석하지 않은 경우
• 재산목록 제출을 거부한 경우
• 선서를 거부한 경우

또 고의로 거짓 재산목록을 제출하면 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금 대상이 될 수 있습니다.

따라서 재산명시는 집주인의 자발적인 협조만을 기대하는 절차와는 다릅니다.

집주인에게 재산명시명령이 송달되지 않으면?

이 부분은 재산조회로 넘어가는 데도 중요합니다.

재산명시명령은 채무자에게 송달돼야 하는데, 현행법은 이 재산명시명령을 일반적인 공시송달 방식으로 바로 처리하도록 하지 않습니다.

채무자에게 송달되지 않으면 법원은 채권자에게 주소를 보정하도록 명할 수 있습니다.

그리고 주소를 확인하려고 했지만 민사소송법상 공시송달 사유 때문에 주소보정을 할 수 없었던 것으로 인정되는 경우에는 그 사실이 이후 재산조회 신청사유가 될 수 있습니다.

재산명시를 했으면 바로 재산조회도 할 수 있을까?

재산명시를 신청했다는 이유만으로 자동으로 재산조회까지 되는 것은 아닙니다.

현행 민사집행법 제74조는 다음과 같은 경우 재산조회를 신청할 수 있도록 합니다.

대표적인 재산조회 신청사유

① 주소보정을 할 수 없어 재산명시절차를 제대로 진행하지 못한 경우
② 집주인이 제출한 재산목록만으로 보증금을 모두 받기 부족한 경우
③ 집주인이 재산명시기일에 정당한 이유 없이 출석하지 않은 경우
④ 재산목록 제출 또는 선서를 거부한 경우
⑤ 거짓 재산목록을 제출한 경우

따라서 재산조회는 재산명시의 단순한 선택형 대체절차가 아니라 법에서 정한 사유가 생겼을 때 이용하는 후속 재산탐색 제도라고 이해하는 것이 좋습니다.

재산조회는 어느 법원에 신청할까?

재산조회는 재산명시절차를 담당한 법원에 신청합니다.

처음 재산명시를 서울의 A법원에서 진행했는데 조회할 은행이 부산에 있다는 이유로 부산 법원에 따로 신청하는 구조가 아닙니다.

재산명시절차의 관할 법원이 재산조회 신청도 심사합니다.

재산조회 신청서에는 무엇을 적어야 할까?

민사집행규칙에 따르면 재산조회 신청서에는 대표적으로 다음 내용을 적습니다.

• 채권자와 채무자의 표시
• 조회할 공공기관·금융기관 또는 단체
• 조회할 재산의 종류
• 재산조회를 신청할 수 있는 사유
• 필요한 경우 과거 재산보유내역 조회 취지와 기간

또 채무자의 주소와 주민등록번호 등 조회대상자를 정확하게 특정할 수 있는 인적사항 자료도 필요합니다.

법원에 '모든 재산을 알아봐 주세요'라고 신청하면 될까?

아닙니다.

민사집행법은 재산조회를 신청하는 채권자가 조회할 기관·단체를 특정하도록 하고 있습니다.

따라서 신청 단계에서 어떤 종류의 재산을 어느 기관에 조회할 것인지 결정해야 합니다.

조회기관과 조회대상을 넓힐수록 예납해야 할 조회비용도 늘어날 수 있습니다.

재산조회로 어떤 재산을 확인할 수 있을까?

현재 민사집행규칙의 재산조회 대상에는 대표적으로 다음과 같은 재산이 포함됩니다.

재산 종류	조회기관 예시
토지·건물 소유권	법원행정처 등
은행 금융자산	은행 및 관련 금융기관
증권 등 금융자산	금융투자 관련 기관
보험	보험회사
자동차·건설기계	한국교통안전공단
특허권·상표권 등	특허청

은행 등 금융자산의 경우 현행 재산조회 대상은 계좌별 시가 합계액이 50만 원 이상인 금융자산을 조회대상으로 규정하고 있습니다.

따라서 재산조회 결과를 개인이 직접 사용하는 일반 금융계좌조회 서비스와 같은 개념으로 생각하면 안 됩니다.

은행 이름을 모르면 어떻게 할까?

재산조회 신청에서는 조회할 기관을 특정해야 하지만, 민사집행규칙은 여러 금융기관이 소속된 중앙회·연합회·협회 등이 관련 전산망을 관리하는 경우 그 협회 등을 통해 다수 금융기관에 조회하는 방법도 두고 있습니다.

다만 이런 방식 역시 신청만 하면 무료로 전국의 모든 금융기관을 검색하는 것은 아닙니다. 조회대상과 기관에 따른 비용을 미리 내야 합니다.

재산조회 비용은 얼마일까?

재산조회 비용은 하나의 고정된 총액이 아닙니다.

어떤 기관을 몇 곳 조회하는지에 따라 달라집니다.

현행 재산조회규칙의 조회비용표를 보면 예를 들어:

조회 예시	조회비용
법원행정처 토지·건물 소유권 조회	20,000원
은행 등 금융기관 조회	기관별 5,000원
특허청 조회	20,000원
한국교통안전공단 자동차·건설기계 조회	5,000원

같은 협회 등에 소속된 다수 금융기관을 협회를 통해 한꺼번에 조회하는 경우에는 재산조회규칙에서 별도의 비용계산방식을 두고 있습니다.

따라서 실제 신청할 때는 원하는 조회기관을 선택한 뒤 법원 또는 전자소송포털이 안내하는 예납액을 확인하는 것이 가장 정확합니다.

재산조회에서 과거에 팔아버린 부동산도 찾을 수 있을까?

일부 경우에는 과거 재산보유내역 조회도 가능합니다.

민사집행규칙은 채권자의 신청이 있으면 법원행정처를 통한 부동산 관련 조회에서 재산명시명령이 송달되기 전 2년 안에 채무자가 보유했던 재산내역을 조회할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 집주인이 보증금을 반환하지 않으면서 최근 부동산을 처분한 정황이 있다면 현재 재산뿐 아니라 과거 보유내역 조회 필요성도 검토할 수 있습니다.

다만 과거 재산이 발견됐다고 해서 이미 다른 사람에게 넘어간 재산을 곧바로 압류할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

채권자를 해할 목적으로 재산을 처분한 문제가 있다면 사해행위취소 등 별도의 법률문제가 될 수 있습니다.

재산조회 결과가 나오면 자동으로 압류될까?

아닙니다.

재산명시와 재산조회는 강제집행할 재산을 찾는 절차입니다.

재산을 찾은 뒤에는 그 재산의 종류에 맞는 별도 집행절차가 필요합니다.

찾은 재산	다음 단계
은행 예금	채권압류 및 추심명령
부동산	부동산 강제경매
급여채권	압류금지 범위를 제외한 채권압류 검토
자동차	자동차 강제집행 검토

▶️ 관련 글: 전세보증금 소송에서 이겼는데 돈을 안 준다면? 계좌압류·강제경매 순서

재산조회 결과는 아무 용도로 사용해도 될까?

아닙니다.

재산조회는 채무자의 금융·재산정보를 법원을 통해 확인하는 강력한 절차인 만큼 용도도 제한됩니다.

현행 민사집행법은 재산조회 결과를 강제집행 외의 목적으로 사용해서는 안 된다고 규정합니다.

이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

따라서 집주인의 재산조회 결과를 온라인에 공개하거나 다른 개인적인 목적으로 이용해서는 안 됩니다.

재산명시·재산조회와 채무불이행자명부는 같은 제도일까?

아닙니다.

재산명시와 재산조회는 강제집행할 재산을 찾아내는 것이 주된 목적입니다.

채무불이행자명부 등재는 법에서 정한 요건을 충족한 채무자의 정보를 명부에 등재하는 별도 제도입니다.

현행 민사집행법은 금전 지급을 명한 집행권원이 확정된 뒤 일정 요건에서 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있도록 하고 있고, 재산명시 불응이나 거짓 재산목록 제출 등도 등재사유와 연결될 수 있습니다.

따라서 재산을 실제로 찾아 압류하려는 목적이라면 채무불이행자명부 등재만으로 해결되는 것은 아닙니다.

집주인 재산을 모를 때 자주 하는 실수

첫째, 판결만 받으면 법원이 알아서 집주인 재산을 찾아준다고 생각하는 것입니다. 재산명시·재산조회는 별도로 신청해야 합니다.

둘째, 가집행 판결만 있으면 재산명시도 바로 가능하다고 생각하는 것입니다. 재산명시는 민사집행법 제61조의 집행권원 요건을 따로 확인해야 합니다.

셋째, 재산명시를 건너뛰고 언제나 곧바로 재산조회를 할 수 있다고 생각하는 것입니다. 재산조회에는 법에서 정한 신청사유가 필요합니다.

넷째, 재산조회를 신청하면 법원이 무료로 모든 은행과 재산을 자동 검색한다고 생각하는 것입니다. 조회기관을 특정해야 하고 조회비용도 예납합니다.

다섯째, 재산이 발견되면 자동으로 돈이 들어온다고 생각하는 것입니다. 예금이라면 압류·추심, 부동산이라면 강제경매 같은 후속 절차가 필요합니다.

재산명시·재산조회 신청 전 체크리스트

확인사항	체크
내 집행권원이 재산명시 신청 가능한 상태인가?	□
집주인의 현재 주소를 확인했는가?	□
집행력 있는 정본과 필요한 증명서를 준비했는가?	□
재산명시를 먼저 진행해야 하는 상황인지 확인했는가?	□
재산조회 법정사유가 발생했는가?	□
어떤 기관과 재산을 조회할지 정했는가?	□
재산 발견 후 압류·추심·경매 방법까지 확인했는가?	□

자주 묻는 질문

집주인 은행을 모르는데 바로 재산조회할 수 있나요?

항상 가능한 것은 아닙니다. 민사집행법이 정한 재산조회 사유가 있어야 합니다.

일반적으로 먼저 재산명시절차를 진행한 뒤, 제출된 재산이 부족하거나 집주인이 명시절차에 불응하는 등의 경우 재산조회를 검토하게 됩니다.

1심 판결에 가집행 선고가 있으면 재산명시도 가능한가요?

주의해야 합니다. 민사집행법 제61조는 가집행 선고가 붙은 판결 등을 근거로 한 재산명시 신청을 제외하고 있습니다.

가집행에 따라 특정 재산을 압류할 수 있는 문제와 재산명시 신청자격은 별도로 봐야 합니다.

재산명시 신청비용은 얼마인가요?

현재 법원 안내상 인지는 1,000원이고 송달료는 당사자 1인당 5회분입니다.

2026년 7월 1일부터 1회 송달료가 5,640원이므로 임차인 1명·임대인 1명을 가정하면 기본 예시는 57,400원입니다.

집주인이 재산목록을 안 내면 끝인가요?

아닙니다. 정당한 사유 없이 명시기일에 나오지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부하면 20일 이내 감치 대상이 될 수 있습니다.

또 이러한 불응사유는 재산조회 신청과도 연결될 수 있습니다.

집주인이 재산목록을 거짓으로 쓰면 어떻게 되나요?

현행법상 거짓 재산목록 제출은 3년 이하 징역 또는 500만 원 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다.

재산조회에서 통장 계좌번호까지 알 수 있나요?

재산조회는 법과 규칙이 정한 금융자산 정보를 조회기관이 법원에 회보하는 절차입니다.

실제 결과의 구체적인 표시내용은 조회기관과 재산종류에 따라 다를 수 있으므로, 개인 인터넷뱅킹 조회 화면처럼 모든 거래내역이 제공된다고 생각하면 안 됩니다.

재산을 찾으면 바로 돈을 받을 수 있나요?

아닙니다. 재산조회는 재산을 찾는 단계입니다.

은행 예금이 발견됐다면 채권압류 및 추심명령, 부동산이 발견됐다면 강제경매 등 별도의 강제집행 절차가 필요합니다.

집주인 재산을 모를 때 핵심 정리

전세보증금 반환 판결이나 지급명령을 받았는데도 집주인이 돈을 주지 않고, 어떤 재산을 가지고 있는지도 모른다면 재산명시와 재산조회를 검토할 수 있습니다.

하지만 순서를 정확하게 이해해야 합니다.

먼저 강제집행에 사용할 수 있는 집행권원을 확인한 뒤 집주인의 주소지를 관할하는 법원에 재산명시를 신청하는 것이 기본입니다.

집주인이 제출한 재산목록만으로 보증금을 모두 받기 어렵거나, 재산명시기일에 나오지 않거나, 목록 제출·선서를 거부하거나 거짓 목록을 제출하는 등 법에서 정한 사유가 생기면 재산조회를 신청할 수 있습니다.

재산조회에서는 금융기관과 공공기관 등 조회할 기관과 재산을 특정해야 하며 조회비용도 미리 납부해야 합니다.

마지막으로 재산이 발견됐다고 보증금이 자동으로 입금되는 것은 아닙니다.

예금을 찾았다면 계좌압류·추심, 부동산을 찾았다면 강제경매처럼 발견한 재산에 맞는 실제 강제집행까지 진행해야 보증금 회수로 이어질 수 있습니다.

공식 참고자료

• 국가법령정보센터 「민사집행법」 제61조~제76조
• 국가법령정보센터 「민사집행규칙」
• 국가법령정보센터 「재산조회규칙」
• 대한민국 법원 재산명시·재산조회 안내
• 대한민국 법원 전자소송포털

※ 이 글은 2026년 9월 1일 기준 민사집행법, 민사집행규칙, 재산조회규칙과 대한민국 법원 공식자료를 확인해 작성했습니다. 재산명시·재산조회 가능 여부와 필요서류, 조회비용은 집행권원의 종류와 조회대상 기관 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신청할 때는 관할 법원 또는 전자소송포털의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.