전세계약이 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”며 전세보증금을 돌려주지 않는다면 가장 먼저 이사부터 해서는 안 됩니다.
먼저 계약이 법적으로 종료된 상태인지 확인하고, 보증금 반환을 요구했다는 기록을 남긴 뒤 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 후 전출하는 것이 중요합니다.
내용증명은 반환 요구와 계약 종료 의사를 남기는 데 유용하지만 임차권등기명령을 신청하기 위한 필수조건은 아닙니다. 임대차가 끝났고 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
① 계약이 실제로 종료됐는지 확인
② 문자·메신저·내용증명 등으로 보증금 반환 요구 기록 남기기
③ 보증금을 받기 전 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청
④ 등기부에 임차권등기가 완료됐는지 확인
⑤ 완료 후 전출·이사
⑥ HUG 가입자라면 보증이행청구 확인
⑦ 그래도 미반환이면 지급명령·보증금반환청구소송 검토
먼저 전세계약이 정말 끝났는지 확인해야 한다
계약서에 적힌 만기일이 지났다고 해서 무조건 임대차가 끝난 상태라고 생각하면 안 됩니다.
주택임대차보호법에서는 임대인뿐 아니라 임차인도 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 일정한 경우 기존 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있도록 하고 있습니다.
예를 들어 계약 만료가 2026년 10월 31일이라면 계약을 끝낼 생각이 있었다면 법에서 정한 기간 안에 집주인에게 계약 종료 의사가 도달하도록 해두는 것이 중요합니다.
문자나 카카오톡으로 통보했다면 단순히 메시지를 보낸 화면만 남길 것이 아니라 상대방이 내용을 확인하거나 답변한 기록까지 보관하는 것이 좋습니다.
이미 묵시적 갱신이 됐다면 어떻게 할까?
통지시기를 놓쳐 묵시적 갱신이 됐다고 해서 계약을 다시 2년 동안 무조건 유지해야 하는 것은 아닙니다.
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
다만 계약은 통보 즉시 끝나는 것이 아니라 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 종료됩니다.
묵시적 갱신 후 9월 1일 집주인에게 해지 통지가 도달
→ 통보 당일 계약 종료가 아님
→ 원칙적으로 3개월이 지난 뒤 계약 종료 효력 발생
따라서 임차권등기명령을 신청하려면 먼저 임대차가 실제로 종료됐는지를 확인해야 합니다.
계약이 끝났다면 보증금 반환을 명확하게 요구한다
임대차가 종료되면 임차인은 주택을 반환하고, 임대인은 전세보증금을 반환해야 합니다.
집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않는다면 전화만 반복하기보다 언제까지 얼마를 반환해 달라고 요구했는지 기록을 남기는 것이 좋습니다.
문자메시지나 메신저로 남길 수도 있고, 분쟁 가능성이 커졌다면 내용증명 우편을 이용할 수도 있습니다.
내용증명을 반드시 보내야 임차권등기를 신청할 수 있을까?
아닙니다.
주택임대차보호법이 정한 임차권등기명령의 핵심 요건은 다음 두 가지입니다.
① 임대차가 종료됐을 것
② 전세보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못했을 것
따라서 내용증명을 보낸 뒤 7일이나 14일을 반드시 기다려야 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
이미 계약이 적법하게 끝났고 보증금 지급일이 지났는데도 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
내용증명의 역할은 주로 보증금 반환을 요구했다는 사실과 계약 종료 의사를 증거로 남기는 것입니다.
내용증명에는 어떤 내용을 적으면 될까?
감정적인 표현이나 위협적인 문장을 길게 쓰기보다 계약내용과 요구사항을 분명하게 적는 것이 좋습니다.
제목: 임대차계약 종료 및 전세보증금 반환 요청
발신인: 임차인 ○○○
수신인: 임대인 ○○○
임차주택: ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○동 ○호
임대차기간: 20○○년 ○월 ○일 ~ 20○○년 ○월 ○일
전세보증금: 금 ○○○원
위 임대차계약은 20○○년 ○월 ○일 종료되었으며, 본인은 계약 종료 의사를 이미 통지하였습니다.
현재까지 반환되지 않은 전세보증금 금 ○○○원을 20○○년 ○월 ○일까지 반환하여 주시기 바랍니다.
기한 내 보증금이 반환되지 않을 경우 임차권등기명령 신청 및 보증금반환청구 등 필요한 법적 절차를 검토할 예정임을 알려드립니다.
실제로 사용할 때는 계약 종료일과 보증금, 주소, 이전에 전달한 갱신거절 또는 해지통지 내용 등을 본인의 계약에 맞게 수정해야 합니다.
내용증명을 보냈는데 반송됐다면?
계약 종료 통지는 단순히 발송했다는 것보다 상대방에게 도달했는지가 중요할 수 있습니다.
특히 HUG 반환보증 이행청구를 준비하는 경우 계약 종료 의사가 임대인에게 제대로 도달했다는 자료가 중요합니다.
법제처의 2026년 안내에서는 임대인에게 연락이 되지 않는 경우 계약서나 등기부상 주소로 내용증명을 발송하고, 반송되면 필요한 증빙을 갖춰 임대인의 현주소를 확인해 다시 발송한 뒤 그래도 도달시키기 어렵다면 의사표시 공시송달을 검토하는 절차를 안내하고 있습니다.
보증금을 못 받았는데 바로 이사해도 될까?
이 글에서 가장 주의해야 할 부분입니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기 없이 먼저 전출하고 집을 완전히 인도하는 것은 신중해야 합니다.
주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택의 점유와 주민등록을 중요한 요건으로 하기 때문입니다.
기존에 대항력과 우선변제권을 갖고 있었더라도 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사하면 권리관계가 불리해질 수 있습니다.
이 문제를 해결하기 위해 있는 제도가 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령이란?
임대차가 종료됐는데 보증금을 받지 못한 임차인이 이사를 해야 할 때 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.
임차권등기가 완료되면 기존에 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 이후 주택을 떠나거나 주민등록을 옮기더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.
따라서 새집으로 반드시 이사를 가야 하는 상황이라면 보증금이 들어오지 않았다고 무작정 전출하기보다 임차권등기명령부터 확인해야 합니다.
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까?
임대차가 종료된 후 신청할 수 있습니다.
그리고 보증금을 전혀 돌려받지 못한 경우뿐 아니라 일부만 돌려받은 경우에도 남은 금액을 기준으로 신청할 수 있습니다.
예를 들어 전세보증금이 2억 원인데 집주인이 1억5천만 원만 돌려주고 5천만 원을 반환하지 않았다면 남은 보증금에 대해서도 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
임차권등기명령은 어디에 신청할까?
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
신청서에는 임차인과 임대인, 해당 주택, 반환받지 못한 보증금, 계약이 종료된 이유와 대항력·우선변제권에 관한 사실 등을 적게 됩니다.
임차권등기명령 신청할 때 준비할 서류
사건에 따라 추가자료가 필요할 수 있지만 법제처의 현재 안내에서는 대표적으로 다음 자료를 확인합니다.
| 자료 | 확인내용 |
|---|---|
| 등기사항증명서 | 주택의 소유자와 등기정보 |
| 임대차계약서 | 계약기간·보증금·계약내용 |
| 주민등록 관련 자료 | 전입일과 대항요건 확인 |
| 확정일자가 있는 계약서 | 우선변제권 확인 |
| 계약 종료 소명자료 | 필요한 경우 종료·해지 사실 확인 |
다가구주택 일부를 임차한 경우처럼 주택의 일부분만 임대한 경우에는 해당 부분을 표시하는 도면이 필요할 수 있습니다.
신청서를 냈으면 바로 이사해도 될까?
신청만 했다고 바로 이사하는 것은 권하지 않습니다.
임차인의 기존 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지하기 위해서는 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 중요합니다.
임차권등기명령 신청 완료 ≠ 임차권등기 완료
법원 결정 받음 ≠ 등기부 기재 확인
이사 전에는 새 등기사항증명서를 발급해 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인하는 것이 안전합니다.
현행법에서는 임차권등기를 마친 뒤에는 기존 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
집주인에게 결정문이 전달되지 않아도 등기가 가능할까?
과거에는 임대인에게 결정문 송달이 지연되면서 임차권등기가 늦어지는 문제가 있었습니다.
현재는 제도가 개선돼 임대인에게 임차권등기명령 결정을 송달하기 전에도 법원이 임차권등기를 촉탁할 수 있습니다.
집주인이 연락을 피하거나 송달이 어렵다는 이유만으로 무조건 임차권등기가 장기간 멈추는 문제를 줄이기 위한 제도입니다.
이미 이사를 해버렸다면 임차권등기명령을 못 하나?
반드시 그렇지는 않습니다.
대법원은 2025년 4월 임대차 종료 뒤 주택에 대한 점유를 이미 잃었더라도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다.
다만 이것을 “먼저 이사를 가도 아무 문제가 없다”는 의미로 받아들이면 안 됩니다.
임차권등기 전에 이미 대항요건을 잃었다면 이후 임차권등기를 했을 때는 등기 시점을 기준으로 권리순위가 문제될 수 있습니다.
그 사이 새로운 저당권 등 선순위 권리가 설정됐다면 기존보다 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.
따라서 아직 이사하지 않았다면 임차권등기를 먼저 완료하는 순서가 중요합니다.
임차권등기명령을 하면 집주인이 바로 돈을 주나?
그렇지는 않습니다.
임차권등기명령은 돈을 강제로 받아주는 제도가 아니라 임차인의 대항력과 우선변제권을 보전하는 제도에 가깝습니다.
임차권등기를 완료했는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 다음 단계가 필요할 수 있습니다.
| 상황 | 다음 절차 |
|---|---|
| HUG 반환보증 가입자 | 보증사고·보증이행청구 요건 확인 |
| 임대인이 채무 자체를 크게 다투지 않음 | 지급명령 검토 |
| 보증금·계약종료 여부 등을 다툼 | 보증금반환청구소송 검토 |
| 집행권원을 확보했지만 계속 미지급 | 강제집행·경매 등 검토 |
HUG 전세보증보험에 가입했다면 순서가 조금 다르다
HUG 전세보증금반환보증에 가입한 임차인이라면 일반적인 민사소송을 진행하기 전에 HUG의 보증이행청구 요건부터 확인하는 것이 좋습니다.
2026년 현재 HUG 관련 공식 안내에서는 전세계약이 해지 또는 종료됐는데 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우 보증이행을 청구할 수 있는 사고 유형으로 안내합니다.
이 경우 임차권등기명령 절차도 중요합니다.
임차권등기명령 결정문을 제출해 이행청구 및 심사를 시작할 수 있는 경우가 있지만, 보증금을 실제 지급받기 전까지는 임차권등기가 완료돼야 합니다.
또 HUG에서는 계약 종료 사실이 명확하게 입증되는지도 확인하므로 만기 전 갱신거절 통지 기록을 잘 보관해두는 것이 중요합니다.
HUG 가입자는 계약 종료 통지 기록을 특히 보관해야 한다
HUG의 현재 보증이행 안내에서는 일반적인 만료 계약의 경우 임대차 만료 2개월 전까지 갱신거절 의사가 임대인에게 도달했음을 확인할 수 있는 자료를 요구합니다.
문자나 메신저를 사용했다면 임대인이 종료 의사를 확인한 답변, 전화라면 필요한 녹취자료, 내용증명이라면 도달 여부 등을 챙겨두는 것이 좋습니다.
2개월 전까지 통지하지 못한 경우에는 상황에 따라 계약종료합의서 등으로 확인하는 방법도 있으므로 HUG 가입자는 사고 발생 뒤 임의로 판단하지 말고 현재 이행청구 기준을 확인해야 합니다.
지급명령은 어떤 경우에 사용할까?
임대인이 보증금을 돌려줘야 한다는 사실 자체는 크게 다투지 않으면서 계속 지급을 미루는 상황이라면 지급명령을 검토할 수 있습니다.
지급명령은 일반 소송보다 비교적 간단한 절차로 금전 지급을 명하도록 법원에 신청하는 제도입니다.
다만 임대인이 지급명령에 이의를 제기하면 소송절차로 넘어갈 수 있습니다.
따라서 계약종료일이나 보증금 액수, 손해배상 등 다툴 내용이 많은 사건이라면 처음부터 보증금반환청구소송이 적절한 경우도 있습니다.
그래도 안 돌려주면 보증금반환청구소송
법제처는 임대차가 종료됐는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 집행권원을 확보하는 방법으로 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등을 안내합니다.
여기서 중요한 점은 보증금반환청구소송을 하기 위해 반드시 먼저 집에서 퇴거해야 하는 것은 아니라는 것입니다.
임대차가 종료됐다면 주택에 계속 거주하고 있는 상태에서도 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
판결이나 확정된 지급명령 등 강제집행이 가능한 집행권원을 확보한 뒤에도 돈을 받지 못하면 임대인의 재산에 대한 강제집행을 검토하게 됩니다.
임차권등기 비용도 세입자가 모두 부담해야 할까?
주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 임차권등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
대법원도 2025년 4월 판결에서 이러한 임차권등기 관련 비용을 임차인이 민사소송으로 청구하거나 상계하는 방식으로 행사할 수 있다고 판단했습니다.
따라서 신청하면서 발생한 인지·송달·등기 관련 비용의 납부자료는 버리지 말고 보관하는 것이 좋습니다.
집주인이 돈을 주면 임차권등기를 먼저 지워줘야 할까?
집주인이 “임차권등기부터 말소하면 돈을 주겠다”고 하는 경우가 있습니다.
이 부분도 순서를 주의해야 합니다.
대법원 판례에서는 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보고 있습니다.
따라서 보증금을 받지 않은 상태에서 임차권등기부터 먼저 말소하는 것은 신중해야 합니다.
보증금을 못 받았는데 계속 살면 월세도 안 내도 될까?
월세가 있는 보증부 월세계약이라면 이 부분도 주의해야 합니다.
임대차가 끝났더라도 보증금을 돌려받지 못해 해당 주택을 계속 사용하고 있다면 법제처 공식 안내에서는 임대차관계가 계속되는 것으로 보아 계속 거주하는 동안에는 월세 지급의무가 있다고 설명합니다.
보증금을 못 받았다는 이유만으로 임차인이 임의로 월세를 중단하면 별도의 분쟁이 생길 수 있습니다.
전세보증금 미반환 상황별 행동 순서
| 상황 | 우선 확인할 것 |
|---|---|
| 계약 만료 전 | 2개월 전까지 갱신거절 통지·도달 기록 |
| 계약 종료일인데 보증금 미지급 | 반환 요구 및 증거 확보 |
| 집주인이 연락을 피함 | 내용증명·도달 여부 확인, 필요시 공시송달 검토 |
| 새집으로 반드시 이사해야 함 | 임차권등기 완료 후 전출 |
| HUG 반환보증 가입 | 보증사고·임차권등기·이행청구 요건 확인 |
| 계속 반환하지 않음 | 지급명령·민사조정·보증금반환청구소송 검토 |
자주 묻는 질문
내용증명을 보내지 않으면 임차권등기명령 신청을 못 하나요?
아닙니다. 법에서 정한 기본 요건은 임대차가 종료됐고 보증금을 전부 또는 일부 받지 못했다는 것입니다.
다만 계약 종료 여부가 다툼이 되거나 HUG 이행청구 등을 준비한다면 종료 통지와 반환 요구를 입증할 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.
내용증명을 보낸 뒤 며칠 기다려야 하나요?
임차권등기명령을 위해 내용증명 발송 후 반드시 7일·14일 등을 기다려야 한다는 별도의 요건은 없습니다.
다만 임대차 자체가 아직 종료되지 않았다면 계약 종료시점이 먼저 도래해야 합니다.
임차권등기명령 신청한 날 바로 전입신고를 옮겨도 되나요?
신청만으로는 부족합니다. 기존 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지하려면 임차권등기가 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 좋습니다.
이미 이사를 해버렸는데 신청할 수 있나요?
대법원은 2025년 임대차 종료 후 주택 점유를 잃었더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다.
다만 이사하면서 이미 상실한 권리의 기존 순위가 그대로 복원된다고 생각해서는 안 됩니다. 개별 권리관계는 따로 확인해야 합니다.
임차권등기를 하면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
아닙니다. 임차권등기는 권리를 보전하는 제도입니다.
임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면 HUG 보증이행청구나 지급명령, 보증금반환청구소송 등을 별도로 진행해야 할 수 있습니다.
집주인이 다음 세입자가 와야 돈을 준다고 합니다
새로운 세입자를 구하는 문제와 기존 임대차가 종료된 뒤 임대인이 보증금을 반환해야 하는 의무는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
보증금 반환이 계속 미뤄지고 이사를 해야 한다면 임차권등기를 비롯한 권리보전 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
집주인이 임차권등기를 지우면 보증금을 준다고 합니다
보증금을 받기 전에 임차권등기부터 말소하는 것은 주의해야 합니다. 대법원 판례는 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다고 보고 있습니다.
전세보증금을 못 받았을 때 핵심 정리
전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 첫 번째로 확인할 것은 임대차가 법적으로 실제 종료됐는지입니다.
종료가 확인됐다면 문자나 내용증명 등을 이용해 보증금 반환 요구와 기존 통지내역을 정리해두는 것이 좋습니다.
그리고 보증금을 받지 못한 상태에서 새집으로 이사를 가야 한다면 임차권등기명령 신청 → 임차권등기 완료 확인 → 전출 순서를 특히 기억해야 합니다.
내용증명은 중요한 증거자료가 될 수 있지만 임차권등기명령의 필수 선행절차는 아닙니다.
임차권등기를 했다고 돈이 자동으로 들어오는 것도 아닙니다. HUG 반환보증에 가입했다면 보증이행 절차를 확인하고, 그렇지 않거나 집주인이 계속 반환하지 않는다면 지급명령·민사조정·보증금반환청구소송 등 실제 보증금을 회수하기 위한 다음 절차를 검토해야 합니다.
무엇보다 보증금을 받지 못한 채 이사를 해야 한다면 신청서만 제출하고 전출하지 말고, 등기사항증명서에서 임차권등기가 완료된 것까지 확인하는 것이 중요합니다.
공식 참고자료
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제3조의3
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「임차권등기명령 신청」
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「계약기간 종료 후 유의사항」
- 대한민국 법원 임차권등기명령 관련 안내
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 이행안내
※ 이 글은 2026년 8월 31일 기준 주택임대차보호법, 대법원 판례, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보와 HUG 공식 안내를 확인해 작성했습니다. 계약 종료 여부, 권리순위, 전세대출, 임대인 변경, 경매·압류 여부 등에 따라 대응방법이 달라질 수 있으므로 보증금 규모가 크거나 권리관계가 복잡한 사건은 대한법률구조공단 또는 법률전문가에게 개별 확인하시기 바랍니다.
