전세보증금 반환소송 절차, 비용·기간·필요서류와 지급명령 이의 후 진행방법

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 내용증명이나 지급명령으로도 해결되지 않는다면 전세보증금 반환소송을 검토하게 됩니다.

특히 지급명령을 신청했는데 임대인이 이의신청했다면 지급명령 사건을 버리고 처음부터 다시 소송을 신청하는 것이 아닙니다. 지급명령을 신청한 때에 소송을 제기한 것으로 보고 일반 민사소송으로 이어지는 것이 원칙입니다.

2026년 현재 반환소송 비용은 청구하는 보증금 액수에 따라 달라지며, 법원 1회 송달료도 2026년 7월 1일부터 5,640원으로 인상됐습니다.

전세보증금 반환소송 핵심 정리

소송 가능: 임대차가 종료됐는데 보증금을 반환받지 못한 경우
퇴거 여부: 집에서 아직 나오지 않았어도 소송 제기 가능
온라인 신청: 대한민국 법원 전자소송포털 이용 가능
지급명령 이의: 일반 민사소송으로 자동 이행
일반 1심 송달료 기준: 1회 5,640원
판결 불복기간: 판결서 송달일부터 2주
판결 후 미지급: 별도의 강제집행 절차 필요

전세보증금 반환소송은 언제 할 수 있을까?

가장 먼저 확인해야 할 것은 임대차가 실제로 종료됐는지입니다.

계약기간이 정상적으로 끝났거나, 중도해지 합의가 있었거나, 묵시적 갱신 후 적법하게 해지돼 계약이 종료됐는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

집주인이 “다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”고 말하는 경우에도 그 말 자체가 임차인의 보증금 반환청구권을 없애는 것은 아닙니다.

아직 집에서 안 나왔어도 반환소송을 할 수 있을까?

가능합니다.

보증금을 받지 못했다는 이유로 반드시 먼저 집을 비워야 소송할 수 있는 것은 아닙니다.

법제처 공식 주택임대차 안내도 임대차기간이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차주택에서 퇴거하기 전이나 후 모두 보증금반환청구소송을 제기할 수 있다고 설명하고 있습니다.

오히려 보증금을 못 받은 채 이사를 해야 한다면 기존 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

▶️ 관련 글: 임차권등기명령 신청방법, 필요서류·비용·신청 후 이사 시점

전세보증금 반환소송과 지급명령의 차이

구분	지급명령	반환소송
심리	원칙적으로 서면심사	당사자 주장·증거를 심리
상대방 이의	2주 내 이의 가능	답변서·준비서면 등으로 다툼
인지액	일반소송의 1/10	일반 1심 인지액
적합한 상황	채무 자체를 크게 다투지 않을 가능성이 높은 경우	계약종료·보증금·수리비 등 다툼이 있는 경우

지급명령에 집주인이 이의신청하면 어떻게 될까?

이 부분은 별도의 새 소장을 처음부터 다시 내는 것으로 오해하기 쉽습니다.

민사소송법상 채무자가 지급명령을 송달받고 2주 이내 적법하게 이의신청하면 그 이의한 범위에서 지급명령은 효력을 잃습니다.

그리고 지급명령을 신청한 날에 일반 민사소송을 제기한 것으로 봅니다.

즉,

지급명령 신청
↓
임대인에게 지급명령 송달
↓
임대인이 2주 안에 이의신청
↓
일반 민사소송으로 이행
↓
인지액 등 부족한 비용 보정
↓
변론·증거심리 진행

지급명령 때 낸 돈은 없어지는 걸까?

그렇지 않습니다.

지급명령이 소송으로 넘어가면 법원은 일반소송에서 필요한 인지액에서 지급명령 신청 때 이미 납부한 인지액을 뺀 차액을 추가로 납부하도록 합니다.

지급명령 절차에서 발생한 비용도 소송비용의 일부로 취급됩니다.

법원이 정한 기간 안에 인지액을 보정하지 않으면 지급명령신청서가 각하될 수 있으므로 보정명령을 받았다면 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

예를 들어 보증금 2억 원 지급명령에서 소송으로 넘어간다면?

보증금 원금 2억 원을 청구한다고 가정하겠습니다.

2026년 현재 일반 1심 소송 인지액은:

2억 원 × 0.004 + 55,000원
= 855,000원

지급명령 신청 인지는 일반 소송의 10분의 1이므로 서면기준 85,500원을 이미 냈다면, 소송으로 전환된 뒤에는 원칙적으로 나머지 769,500원의 인지액을 보정하게 됩니다.

전자소송 적용 여부 등 실제 납부 방식에 따라 최종 결제금액은 달라질 수 있으므로 법원의 보정명령에 표시된 금액을 기준으로 납부해야 합니다.

보증금 반환소송은 어디에 제기할까?

법제처의 현재 주택임대차 안내는 임차인이 임대인 또는 임차인의 주소지를 관할하는 법원에 보증금반환청구소송을 제기할 수 있다고 안내합니다.

당사자 사이에 적법한 관할 합의가 있다면 합의한 법원이 관할할 수도 있습니다.

관할이 애매한 사건이라면 전자소송포털의 관할법원 찾기 또는 관할 법원에서 확인한 뒤 소장을 제출하는 것이 좋습니다.

보증금 액수에 따라 담당 재판부도 달라질까?

현재 민사사건은 소송목적의 값이 5억 원을 초과하면 원칙적으로 지방법원 또는 지원의 합의부 사건이 됩니다.

따라서 보증금 반환청구가 정확히 5억 원이라면 일반적인 경우 여전히 단독사건 범위에 들어가고, 5억 원을 초과하면 합의부 관할 여부를 확인하게 됩니다.

다만 법에서 별도로 정한 예외 사건도 있으므로 복합 청구나 특수한 사건은 관할을 별도로 확인해야 합니다.

전자소송으로도 전세보증금 반환소송이 가능하다

법원에 직접 소장을 제출할 수도 있지만 대한민국 법원 전자소송포털을 이용할 수도 있습니다.

전자소송을 이용하면 소장 작성, 증거자료 첨부, 인지액과 송달료 납부, 법원 서류 확인 등을 온라인으로 진행할 수 있습니다.

현행 「민사소송 등 인지법」은 전자문서로 소장을 제출하는 경우 일반 인지액의 90%를 납부하도록 하고 있습니다.

즉 종이 소장보다 인지액이 10% 줄어듭니다.

전세보증금 반환소송 진행순서

1. 임대차가 적법하게 종료됐는지 확인합니다.
2. 현재 반환받지 못한 보증금을 확정합니다.
3. 관할 법원을 확인합니다.
4. 소장을 작성합니다.
5. 임대차계약서 등 증거자료를 첨부합니다.
6. 인지액과 송달료를 납부합니다.
7. 법원이 피고인 임대인에게 소장을 송달합니다.
8. 임대인이 답변서와 주장을 제출합니다.
9. 필요한 준비서면과 추가 증거를 제출합니다.
10. 변론기일 또는 변론준비절차가 진행됩니다.
11. 화해·조정이 성립되지 않으면 법원이 판결합니다.
12. 판결 확정 후에도 돈을 주지 않으면 강제집행을 검토합니다.

전세보증금 반환소송 필요서류는?

사건마다 다르지만 임대차와 보증금 반환의무를 확인할 수 있는 자료를 중심으로 준비하면 됩니다.

자료	확인내용
임대차계약서	계약기간·보증금·임대인·주택 확인
보증금 지급자료	계좌이체 내역·영수증 등
계약 종료자료	갱신거절 문자·내용증명·해지합의서 등
반환 요구자료	문자·메신저·내용증명 등
등기사항증명서	현재 소유자와 권리관계 확인
임차권등기 자료	임차권등기를 완료했다면 관련 사실 확인
주택 반환자료	이미 이사했다면 열쇠반환·퇴거 등 사실관계 확인에 활용

집주인이 수리비나 미납 월세를 주장할 가능성이 있다면 입주·퇴거 당시 사진과 관리비·월세 납부자료도 미리 정리해두는 것이 좋습니다.

소장에는 무엇을 적어야 할까?

기본적으로 원고인 임차인, 피고인 임대인, 청구취지와 청구원인을 작성합니다.

전세보증금 사건이라면 청구원인에는 보통 다음 흐름이 들어갑니다.

① 임대차계약을 언제 체결했는지
② 보증금은 얼마인지
③ 실제 보증금을 지급했는지
④ 계약이 언제 어떤 이유로 종료됐는지
⑤ 임대인에게 보증금 반환을 요구했는지
⑥ 현재 얼마를 반환받지 못했는지

집을 아직 반환하지 않은 상태라면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 반환의무가 동시이행 관계라는 점도 고려해 청구취지와 지연손해금 부분을 작성해야 합니다.

지연손해금 연 12%는 언제부터 받을까?

이 부분은 인터넷 양식을 그대로 복사하면 잘못 청구하기 쉬운 부분입니다.

2026년 현재 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 해당 법정이율은 연 12%입니다.

하지만 전세보증금 사건에서는 “계약 만료 다음 날부터 무조건 연 12%”라고 계산하면 정확하지 않을 수 있습니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 반환의무가 동시이행 관계이기 때문에, 임차인이 언제 주택을 반환했는지 또는 적법하게 반환 이행을 제공했는지에 따라 임대인의 지체책임 시작시점이 달라질 수 있습니다.

따라서 소장에 지연손해금을 청구한다면 이율뿐 아니라 기산일을 특히 확인해야 합니다.

2026년 보증금 반환소송 인지대 계산

일반 1심 민사소송의 인지액은 소송으로 청구하는 원금에 따라 계산합니다.

소가	1심 인지액
1천만 원 미만	소가 × 0.005
1천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	소가 × 0.0045 + 5,000원
1억 원 이상 ~ 10억 원 미만	소가 × 0.004 + 55,000원
10억 원 이상	소가 × 0.0035 + 555,000원

따라서 전세보증금 원금만 청구한다고 가정하면:

청구금액	서면소송 인지액	전자소송 인지액
1억 원	455,000원	409,500원
2억 원	855,000원	769,500원
3억 원	1,255,000원	1,129,500원
5억 원	2,055,000원	1,849,500원

전자소송 인지액은 서면소송 인지액의 90%로 계산한 금액입니다.

원금에 부수해 청구하는 이자나 지연손해금은 원칙적으로 소송목적의 값에 더하지 않는다는 점도 인지대 계산에서 중요합니다.

2026년 송달료는 1회 5,640원

2026년 7월 1일부터 법원 e-Post 적용 사건의 1회 송달료 기준금액이 5,640원으로 인상됐습니다.

일반 민사 제1심 단독·합의사건의 서면접수 송달료 예납기준은 당사자 수 × 5,640원 × 15회분입니다.

임차인 1명, 임대인 1명이라면:

2명 × 5,640원 × 15회 = 169,200원

다만 전자소송포털의 현재 송달료 계산기는 전자소송 특성을 반영해 민사 제1심 사건에 대해 5,640원 × 피고 수 × 15회분으로 표시합니다.

따라서 전자소송을 이용한다면 송달료까지 임의로 계산해 입금하기보다 전자소송포털에서 자동 계산되는 금액을 최종 기준으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.

서면소송 기준 1억·2억·3억·5억 원 기본비용

아래는 원고 1명·피고 1명, 인지액 + 일반 제1심 송달료 169,200원만 합산한 예시입니다. 변호사 비용과 증명서 발급비용 등은 제외했습니다.

보증금	인지액	송달료	기본 합계
1억 원	455,000원	169,200원	624,200원
2억 원	855,000원	169,200원	1,024,200원
3억 원	1,255,000원	169,200원	1,424,200원
5억 원	2,055,000원	169,200원	2,224,200원

전자소송은 인지액이 10% 줄어들고 송달료 계산방식도 포털에서 자동 반영되므로 실제 온라인 접수비용은 위 서면접수 예시와 다를 수 있습니다.

변호사 비용도 상대방에게 전부 받을 수 있을까?

소송에서 이겼다고 해서 실제로 변호사에게 지급한 비용을 무조건 전액 집주인에게 받을 수 있는 것은 아닙니다.

판결에서 상대방이 소송비용을 부담한다고 정하더라도 변호사보수는 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」에서 정한 범위만 소송비용으로 인정됩니다.

판결이 확정된 뒤에는 필요한 경우 소송비용액확정신청을 통해 상대방에게 청구할 소송비용의 구체적인 금액을 정하게 됩니다.

전세보증금 반환소송은 얼마나 걸릴까?

이 부분은 “보통 2개월”, “무조건 6개월”처럼 단정하지 않는 것이 정확합니다.

전세보증금 반환소송에 모든 사건에 적용되는 고정된 법정 처리기간은 없습니다.

법제처 역시 일반 민사소송은 첫 변론기일까지 일정한 기간이 필요하고, 증거조사와 당사자 다툼에 따라 판결까지 상당한 시간이 필요할 수 있다고 안내합니다.

실제 기간에는 다음 요인이 영향을 줍니다.

• 임대인에게 소장이 바로 송달되는지
• 임대인이 보증금 반환의무를 인정하는지
• 수리비·월세·관리비 공제를 다투는지
• 계약 종료시점을 다투는지
• 당사자가 제출해야 할 자료가 많은지
• 조정이나 화해가 성립되는지
• 판결 뒤 항소하는지

따라서 블로그나 법률광고에서 제시하는 특정 개월 수를 모든 사건에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

집주인이 아무 답변도 안 하면 바로 이길까?

피고가 답변서를 제출하지 않았다고 해서 원고가 작성한 모든 내용이 아무 심사 없이 자동으로 인정된다고 생각해서는 안 됩니다.

법원은 제출된 소장과 증거를 바탕으로 청구가 법적으로 인정되는지 판단합니다.

다만 임대인이 적극적으로 다투지 않는 사건은 쟁점이 많은 사건에 비해 절차가 단순해질 가능성은 있습니다.

소송 중 집주인이 돈을 준다면?

소송을 시작했다고 반드시 판결까지 가야 하는 것은 아닙니다.

임대인이 보증금을 지급하거나, 당사자 사이에 조정·화해가 성립하면 소송이 그 이전에 끝날 수도 있습니다.

보증금을 일부만 받았다면 남은 청구금액을 어떻게 변경할지, 지연손해금과 소송비용을 어떻게 처리할지까지 확인한 뒤 소송을 정리하는 것이 좋습니다.

판결이 나오면 언제 확정될까?

민사소송의 항소기간은 판결서가 송달된 날부터 2주입니다.

따라서 판결 선고일로부터 단순히 2주를 계산하는 것이 아닙니다.

상대방이 적법하게 항소하면 사건은 항소심으로 이어질 수 있습니다.

승소 판결을 받으면 바로 보증금이 입금될까?

아닙니다.

판결은 임대인에게 보증금을 지급할 의무가 있다는 것을 법적으로 확인하고 강제집행할 수 있는 근거를 마련하는 절차입니다.

임대인이 판결 후 자발적으로 보증금을 지급하면 끝나지만, 계속 지급하지 않는다면 채권압류·추심, 부동산 강제경매 등 별도의 강제집행을 검토해야 합니다.

즉,

내용증명
↓
임차권등기명령
↓
지급명령 또는 보증금반환소송
↓
판결·지급명령 확정
↓
임대인이 자발적으로 지급하지 않음
↓
강제집행 검토

임차권등기를 했으면 반환소송은 필요 없을까?

두 절차의 목적이 다릅니다.

임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상태에서 이사하더라도 기존 대항력과 우선변제권을 보전하기 위한 제도입니다.

반면 보증금반환소송은 임대인에게 실제 보증금을 지급하라는 판결을 받아 집행권원을 확보하기 위한 절차입니다.

따라서 임차권등기를 했다고 보증금 반환판결까지 자동으로 받는 것은 아닙니다.

HUG 반환보증 가입자라면 바로 소송부터 해야 할까?

HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면 개인적으로 민사소송부터 진행하기 전에 HUG의 보증사고 및 이행청구 요건을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

보증이행 과정에서는 계약 종료, 임차권등기 등 필요한 요건과 증빙이 있으므로 임의로 권리를 포기하거나 계약관계를 변경하기 전에 현재 HUG 절차를 확인하는 것이 안전합니다.

전세보증금 반환소송 전 최종 체크리스트

확인사항	체크
임대차가 적법하게 종료됐는가?	□
현재 미반환 보증금이 정확히 얼마인가?	□
계약 종료 증거를 가지고 있는가?	□
보증금 지급내역이 있는가?	□
임대인의 현재 주소를 확인했는가?	□
집을 반환했는지 또는 반환 준비 상태인지 확인했는가?	□
지연손해금 기산일을 정확히 확인했는가?	□
이사해야 한다면 임차권등기를 확인했는가?	□

자주 묻는 질문

전세보증금 3억 원도 혼자 소송할 수 있나요?

변호사를 반드시 선임해야만 민사소송을 제기할 수 있는 것은 아닙니다. 본인이 직접 전자소송 등을 이용할 수도 있습니다.

다만 보증금 규모가 크고 집주인이 수리비·계약종료·손해배상 등을 적극적으로 다툰다면 법률전문가의 도움을 검토할 가치가 있습니다.

지급명령에 이의신청하면 소송을 다시 신청해야 하나요?

아닙니다. 적법한 이의신청이 있으면 지급명령을 신청한 때에 일반 소송이 제기된 것으로 봅니다.

법원의 안내에 따라 일반소송 인지액과의 차액 등을 보정하면 소송절차가 이어집니다.

집을 아직 안 뺐는데 소송할 수 있나요?

가능합니다. 임대차가 종료됐다면 퇴거 전에도 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

전세보증금 반환소송은 몇 개월 걸리나요?

모든 사건에 적용되는 정해진 기간은 없습니다. 피고 송달, 쟁점 수, 증거, 변론 횟수, 조정 여부와 항소 여부 등에 따라 달라집니다.

따라서 특정 개월 안에 반드시 끝난다고 단정하는 정보는 주의해서 보는 것이 좋습니다.

소송에서 이기면 변호사 비용을 전부 받을 수 있나요?

아닙니다. 상대방이 소송비용을 부담한다고 하더라도 변호사 비용은 법에서 정한 소송비용 산입 한도까지만 인정될 수 있습니다.

판결을 받았는데도 집주인이 돈을 안 주면 어떻게 하나요?

판결을 집행권원으로 이용해 임대인의 예금이나 다른 채권을 압류·추심하거나 부동산 강제경매 등의 집행절차를 검토할 수 있습니다.

전세보증금 반환소송 핵심 정리

전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금반환청구소송을 통해 임대인에게 돈을 지급하라는 판결을 받을 수 있습니다.

집에서 아직 나오지 않았더라도 임대차가 종료됐다면 소송 제기가 가능하며, 보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

지급명령을 먼저 신청했다가 집주인이 2주 안에 이의신청한 경우에는 지급명령 신청 당시 소송을 제기한 것으로 처리되므로 처음부터 새 사건을 만드는 것은 아닙니다.

법원의 보정명령에 따라 일반소송 인지액과의 차액 등을 추가로 납부하면 일반 민사소송 절차가 이어집니다.

비용을 계산할 때는 2026년 7월 1일부터 법원 1회 송달료가 5,640원으로 인상됐다는 점도 확인하세요.

그리고 반환소송에서 가장 조심할 숫자는 단순한 소송비용보다 지연손해금의 시작일입니다. 연 12%라는 이율만 보고 계약 종료 다음 날부터 일괄 계산하지 말고 주택 반환 또는 이행제공 여부와 자신의 계약상황을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

공식 참고자료

• 국가법령정보센터 「민사소송법」
• 국가법령정보센터 「민사소송 등 인지법」
• 국가법령정보센터 「민사 및 가사소송의 사물관할에 관한 규칙」
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 - 집행권원의 확보」
• 대한민국 법원 전자소송포털
• 대한민국 법원 송달료 기준 안내

※ 이 글은 2026년 9월 1일 기준 민사소송법, 민사소송 등 인지법, 대한민국 법원 및 법제처 공식자료를 확인해 작성했습니다. 특히 2026년 7월 1일부터 변경된 1회 송달료 5,640원을 반영했습니다. 본문 비용은 일반적인 원고 1명·피고 1명을 전제로 한 예시이며, 전자소송 여부, 당사자 수, 추가송달, 청구내용 등에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다. 지연손해금과 주택 반환의 동시이행 관계, 수리비·미납차임 등 다툼이 있는 사건은 개별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.